炸弹！你的首付又不够了！下月楼市大事件！

一个月总有那么几天是要传出“楼市要变天”类新闻的，这个月如期而至。

近期，建行的一张内部要求图火了。

主要内容是讲，在明年起开始规范贷款，要以房管部门备案的网签合同和住房套数为审核依据，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，旁边还给了个超级显眼的提示，明年二手房买卖不允许再有阴阳合同。而且“首付贷”、“消费贷”、“信用卡套现”等将被市场剔除，防止资金违规流向房地产。

这个“建行爆出的大消息”对于很多城市的“潜在购房者”来说，即将到来的1月1日（或12月1日）将会把欲购房者和房子之间的“天河”扩建，逾越难度升级。

什么是“阴阳合同”？

“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。多发生在二手房交易场景中，新房交易基本不会出现“阴阳合同”。

所谓阴阳合同是指：合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

比如甲乙双方在深圳买卖一套100平米的二手房，约定成交价是1000万元。但买方希望多贷点款，向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。

另外，为了避税，到房产登记部门提交的备案合同上，反而是尽量少写的。如果可能，恨不得把成交价写成1分钱，或者赠送。

对楼市的影响：你的首付又不够了！

在二手房交易流程中存在相互监督，产权登记部门可以向监管部门（主要是各地银监局）举报银行的不规范做法。所以建行此举主要产生的影响就是针对二手房交易。

因为新房交易基本上是由政府定价，每套新房价格在楼盘发售之前已经完成审核、备案。贷款时就按照备案价，没有争议。

二手房则不同。目前在二手房交易中，存在四个价格：

1、真实成交价

2、银行贷款时的评估价

3、合同备案价

4、政府评估价（一般来说，政府评估价相当于市场价的7成左右）

你不知道的二手房“潜规则”

比如买一套500万的房子，本身贷款只能拿到350万，首付要150万。如果把合同价格“做到1000万”，就能从银行贷出700万，首付300万。如果你的首付找个“首付贷”公司过桥一下，等2个月后房屋贷款的700万下来，再把首付300万还掉。如此一来不但不用付首付，还能套取大量资金，多出来的200万，足够维持几年利息。

按照最新的消息文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，显然在之后的日子是行不通的。“政府评估价”将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。

拿最前面深圳那套100平米、实际成交价1000万的房子来说。假设政府评估750万，这时贷款的基准价格只能按照750万计算，不会按照1000万。银行贷出贷款减少，相应的就是首付增加。而买卖双方想做一个高于1000万的“阴阳合同”，或者低于750万的价格备案，都是不被允许的。

结语

从国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”，再到现在“租购同权”，“土地划拨”等楼市新政的出台，种种迹象表明政府调控房地产楼市的决心前所未有。

目前金融进一步收紧，银行贷款成本越来越高，贷款额度越来越小，房价上涨的动力就会越来越差。如果这个政策落地，已经进入冬天的楼市成交量会更冷。

作者：瓜栗

编辑：瓜栗

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